Ein Maklervertrag, der online abgeschlossen wird, kann teuer werden — und zwar nicht nur für Käufer oder Mieter, sondern auch für Makler, wenn die Formvorschriften für einen Maklervertrag nicht stimmen. Hier die wichtigsten Punkte, die Sie kennen sollten, wenn Sie Makler online beauftragen oder als Maklerleistungen online anbieten.
Rechtliche Vorgaben für einen (online) Maklervertrag
- Was zählt rechtlich?
Ein Maklervertrag gilt nach geltendem Recht als Vertrag, bei dem sich der Kunde zu einer Zahlung verpflichtet. Ist der Kunde ein Verbraucher, dann greifen die speziellen Schutzregeln des elektronischen Geschäftsverkehrs (§ 312j BGB) — die darauf abzielen, versteckte Kostenfallen zu verhindern. - Klare, ausdrückliche Bestätigung ist Pflicht
Schließt der Verbraucher den Maklervertrag online ab, muss seine Annahmeerklärung eine ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht/Zahlungspflicht enthalten. Fehlt diese ausdrückliche Bestätigung, ist der Vertrag nach § 312j Abs. 4 BGB unwirksam — nicht nur vorläufig, sondern endgültig. - Button-Formulierung entscheidet
Wird der Abschluss über eine Schaltfläche vorgenommen, muss diese gut lesbar nur mit Worten wie „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer ebenso eindeutigen Formulierung beschriftet sein. Andernfalls ist die gesetzliche Pflicht nicht erfüllt und der Vertrag kommt nicht zustande. - Keine Umgehung durch spätere Bestätigung
Ist ein Vertrag wegen Verstoßes gegen § 312j Abs. 3 BGB unwirksam geworden, kann der Verbraucher ihn durch eine einseitige Bestätigung nach § 141 BGB neu zustande bringen. Diese Bestätigung muss aber dieselben Anforderungen erfüllen — also ausdrücklich die Zahlungspflicht bestätigen — damit kein Umgehungsgeschäft vorliegt (BGH, Urteil vom 09.10.2025 — I ZR 159/24) - Individuelle Kommunikation schafft Ausnahmetatbestand — aber eng
Die Ausnahmeregel (§ 312j Abs. 5 BGB) greift nur, wenn der Vertrag ausschließlich durch individuelle, zielgerichtete Kommunikation zustande gekommen ist. Reichen E‑Mails allein aus? Nicht automatisch. Wenn Emails automatisierte Elemente enthalten (z. B. Links auf vorformulierte Vertragsseiten mit Checkboxen), handelt es sich nicht mehr um ausschließlich individuelle Kommunikation. Dann gelten wieder die strengen Transparenzpflichten. - Praxisbeispiel (verkürzt):
Jemand erhält per E‑Mail einen Link „Maklervertrag abschließen“, landet auf einer Seite mit vorformuliertem Vertrag und setzt ein Häkchen — das ist typischer Online-Vertragsschluss mit standardisierten Elementen. Hier müssen die Pflichtinformationen klar erscheinen und die Schaltfläche eindeutig „zahlungspflichtig …“ heißen; sonst ist der Vertrag unwirksam und es besteht kein Anspruch auf Zahlung einer Maklergebühr.
Was sollten Sie jetzt tun? — Konkrete Handlungsschritte für einen online Maklervertrag
- Als Verbraucher/Privatperson: Vor dem Klick genau prüfen: Steht eine ausdrückliche Zahlungsbestätigung? Ist der Bestell-Button klar beschriftet? Sonst nicht abschließen oder im Nachgang die Zahlung verweigern — im Zweifel anwaltlich prüfen lassen.
- Als Makler/Unternehmen: Website, Buttons und Bestellprozesse rechtlich prüfen und anpassen: Pflichtinformationen sichtbar, eindeutige Button-Labels, keine „versteckten“ Checkbox-Texte und die Erteilung einer wirksamen Widerrufsbelehrung.
- Dokumentation: E‑Mail-Verkehr und Online-Bestätigungen protokollieren — bei Streit hilft nachvollziehbare Dokumentation. Wurden Widerufsbelehrungen ornungsgemäß erteilt etc.
- Verträge per individueller Kommunikation: Wenn Sie wirklich individuell verhandeln wollen, führen Sie Gespräche so, dass keine automatischen Links/Standardseiten genutzt werden — dann greifen die Sonderregeln nicht.
Es sind unmengen an Fällen vorstellbar, wie schnell eine fehlende Formulierung ganze Verträge und die darin geregelten Zahlungspflichtigen infrage stellt — das lässt sich mit wenigen Anpassungen praxisnah vermeiden.
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Rechtliche Hinweise
Die Informationen in diesem Beitrag dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung für Ihren konkreten Fall dar.